Подземный паркинг — плюсы и минусы, особенности оформления

В каких новостройках есть подземный паркинг?

Наличие подземного паркинга — это признак класса жилья. Как правило, его предусматривают в новостройках начиная от комфорт-класса и выше. Есть и примеры подземного паркинга в жилых-комплексах эконом-класса, но их мало. В идеале количество машиномест стремится к количеству квартир. Но в комфорт- и бизнес-классе их все-таки меньше, чем квартир. Бывает даже в два или три раза. Только в элитных проектах вы встретите машиноместа по количеству квартир или больше: с учетом двух машин на квартиру.

Какие «фишки» в подземном паркинге?

Машиноместа в подземном паркинге связывают с реальным комфортом. В современных парковках оборудованы пожарная и охранная сигнальная системы, контроль доступа и видеонаблюдения, проведено освещение, противопожарная вентиляция и ряд других технических требований.

Подземный паркинг может состоять из нескольких уровней. В высотных проектах их обычно два или три. На этих уровнях предусматривают все то, чем подземный паркинг так манит: автомойку, шиномонтаж, систему подкачки шин. В некоторых проектах выделяют места для электромобилей и мотоциклов, предусматривают семейные машиноместа и машиноместа с автоподъемником, который позволяет разместить два автомобиля друг над другом.

В подземный паркинг не пустят непрошенных гостей: контроль доступа происходит при помощи системы считывания автомобильного номера, по персональным картам доступа или брелкам-меткам. В подземном паркинге могут быть предусмотрены гостевые машиноместа. Туда пустят только тех гостей, на которых жильцы выписали пропуск.

В большинстве новостроек в подземный паркинг можно спуститься на лифте. Он охраняется, ведется видеонаблюдение. Представьте, на улице зима, а вы — спускаетесь на теплый -1 этаж, не чистите и не отапливаете свою машину. Просто садитесь и едете. Бонусом: вечером вам не надо будет искать парковочное место на переполненной стоянке у дома или вообще кидать автомобиль где-то вдалеке.

В холодное время в помещениях подземной автостоянки предусмотрена температура воздуха не менее +5° С.

Сколько времени можно потратить зимой на чистку и обогрев автомобиля? Допустим, 15-20 минут утром. На то, чтобы припарковать машину, может понадобиться и 15, и 30 минут, и даже больше. Считаем: зимой, имея машиноместо в подземном паркинге, можно сэкономить как минимум 30 минут свободного времени в день. Думаю, что не стоит говорить, что вы точно сможете придумать, на что их лучше потратить.

Виды подземных паркингов

По типу конструкции существуют два вида подземных паркингов:

• рамповые;
• автоматизированные.

Рамповые парковки наиболее распространены. Это классический вид паркинга, который представляет собой несколько этажей под землей, соединенных наклонными проездами. Автомобили передвигаются между этажами по этим проездам.

Автоматизированные паркинги сложнее устроены. Передвижение машин между ярусами берет на себя лифт, который расположен в центре всей конструкции. Автоматизированная парковка может быть устроена по типу цилиндра или бокса с местами-ячейками. С одной стороны, подобная конструкция экономит пространство. С другой стороны, это технически сложный и дорогой объект. Поэтому не так часто встретишь подземный паркинг этого типа.

Основные критерии выбора перед приобретением

Выбирая машино-место для последующего приобретения, будущий собственник должен обращать внимание на следующие нюансы:

• перед тем, как купить парковочное место в Москве, необходимо будет  определить габариты территории, которая будет нужна. Они выбираются исходя из размеров транспортного средства и планируемого хранения дополнительных вещей и предметов. Как вариант, если будущий собственник является владельцем дорогого авто класса Д или Е, в такой ситуации площадь приобретаемого участка должна составлять не менее 10 квадратных метров;
• при условии, что в семье две машины, лучшим вариантом будет поиск сдвоенного места. Таких вариантов естественно меньше, но владелец в большинстве случаев готов хорошо уступить, поскольку найти покупателя на такое предложение также не совсем просто;
• район и точное расположение стоянки имеют существенное значение. Приобретение территории имеет смысл, если она находится в непосредственной близости с работой или жильем. В противном случае возникает вопрос о том, каким образом добираться от паркинга и до определенного местоназначения;
• обязательно стоит учитывать удаленность участка от выезда из самой парковки. Как правило, чем ближе оно находится, тем большую сумму средств может запросить продавец.

Следует знать. При заключении договора обязательно стоит сверять тот вариант, который показал продавец и описание машинор-места, что будет содержаться в документах. Таким образом можно избежать попадания в мошеннические схемы, когда покупатель платит за одни условия, а фактически получает другие.

Особенности подземных паркингов

Подобные сооружения отличаются несколькими нюансами:

• Могут быть одно- и многоуровневыми. Количество этажей зависит от площади свободной территории и вместительности.
• В элитных домах предполагается, что на семью может быть две и более площадок. В бюджетных комплексах число таких парко-мест меньше, чем число квартир. При возведении отдельного строения в уже построенном районе при подсчетах учитывается, сколько есть сейчас людей на машинах и делается несколько запасных.
• Всегда платные и подразумевают оплату за пользование. Она устанавливается в зависимости от престижности жилого комплекса, удаленности от центра, площади заведения и иных факторов.
• Они обустраиваются удобными въездами и выездами, специальными указателями и терминалами оплаты.
• Нередко охраняются, что требует оснащения поста и найма сотрудников, которые будут этим заниматься.
• Могут быть частными и тогда проход осуществляется только по индивидуальной карте, изначально занесенной в базу данных.

Машино-место вне автомобильного потока

Самым неподходящим местом для автомобиля в подземной многоуровневой парковке являются машино-места на повороте рампы. А все потому, что припаркованный в этом месте автомобиль может превратиться в «препятствие» для прочих автомобилистов, которые могут выезжать с рампы на высоких скоростях. Поэтому владельцы таких машино-мест часто сталкиваются с аварией в виде бокового касания корпуса машины. Из-за этого такие парковочные места, как правило, стараются продать с большой скидкой, однако стоит понимать, что такая экономия в последствии никак не сможет компенсировать затраты на ремонт кузова автомобиля.  

Законодательное регулирование и требования к территории

Возможность законного осуществления продажи машиноместа в подземном паркинге возникла после вступления в силу Федерального закона № 315 «Об изменениях в гражданском кодексе». До момента выхода такого законодательного акта участки в паркингах такого типа могли быть оформлены исключительно в долевую собственность.

Для справки. Применяемое ранее понятие долевой собственности подразумевало предварительное получения согласия остальных совладельцев.

Начиная с того момента, как закон уже стал действовать, под таким понятием, как машино-место стала подразумеваться часть сооружения капитального типа или площади, которая выделена для хранения транспортного средства. При этом такой участок должен обладать характеристиками:

1. Четко установленные границы. Они могут быть представлены разметкой или дополнительными конструктивными элементами.
2. Парковочный участок имеет точные координаты, которые соответствующим порядку образом были внесены в государственный реестр.
3. Величина участка должна находиться в установленных минимальных и максимальных границах величины. Самая маленькая площадь может быть представлена размерами 5,3х2,5 метра, а максимальная – 6,2х3,6.

Важно. В качестве машино-места не могут использоваться и считаться таковыми парковки, относящиеся к месту общего пользования, обочины трассы или дороги, а также придомовая территория, которая является общей собственностью владельцев отдельных квартир.

Преимущества подземного паркинга у дома 

4. Отказаться от места с двумя «соседями»

Машино-места в подземном паркинге, как правило, располагаются между несущими колоннами. В среднем пролете длиной 7,5 метров умещается три автомобиля. Причем границы мест для каждого их них обозначаются простой разметкой на полу. Самым неудачным из «тройки» считается парковка в середине между двумя другими машинами. Ширина среднего легкового автомобиля составляет 1,75 м, места в паркинге – 2,5 м. Скрадывание даже нескольких сантиметров в результате неточной парковки соседей не позволяет полностью открыть водительскую дверь и вынуждает буквально протискиваться между автомобилями. А если машина оказалась совсем «зажата», ее владельцу приходится покидать транспорт через багажник. И это – не абсурдный сценарий, а вполне реальная жизненная история одного автовладельца внедорожника, которому «посчастливилось» каждый день парковаться между кроссоверами соседей по дому.

Критерии выбора машиноместа на паркинге

С каждым годом проблемы транспортной инфраструктуры в городах становятся всё более острыми. Нехватка свободного пространства усугубляется узостью дорог, не рассчитанных на такое количество транспортных средств, а также постановкой на стоянку на крайней правой полосе машин. Последнее обстоятельство можно считать ключевым в возникновении заторов на дорогах, поэтому многие автовладельцы ставят свои машины во дворах, создавая сложности для местных жителей.

Именно поэтому большинство современных новостроек проектируется таким образом, чтобы решить эту проблему. Новые жилые комплексы обязательно строятся вблизи паркингов, причём трендом последних десятилетий является строительство многоуровневых, как правило, подземных стоянок.

Они могут являться неотъемлемой частью жилого здания, входить в состав крупного сетевого торгового центра, или же располагаться в отдельно стоящем строении. Такой способ организации мест стоянок машин очень практичен и рационален, поскольку позволяет автовладельцам выкупить или арендовать на длительное время машиноместо, чтобы избавиться от ежедневных проблем поиска ночлега для своего транспортного средства.

Перечислим основные факторы, влияющие на удачный выбор места для стоянки ТС:

• то, что паркинг расположен недалеко от места жительства – это, безусловно, хорошо. Но придётся решить ещё одну важную проблему: как правильно выбрать место для паркинга. Здесь придётся учитывать несколько критериев – как расположены лестничные площадки, имеются ли в зоне доступности лифты, как расположены по отношению к ним подъёмные механизмы, ведущие во внутренний паркинг. Скажем, близость к вашему жилому сектору может нивелироваться дальностью въезда в паркинг. Поэтому идеальным можно назвать расположение машиноместа поблизости от входа в подъезд и желательно на перовом этаже, если паркинг многоуровневый. К сожалению, если речь идёт об уже заселённом многоэтажном доме, ваш выбор будет сильно ограниченным;
• если вариантов будет немного, следует однозначно отказаться от мест, расположенных в тупиковых зонах паркинга, поскольку чаще всего постановка машины в таком месте предполагает заезд задом. Если вы считаете, что у вас с этим проблем не будет, то сильно ошибаетесь. Вам придётся столкнуться с такими факторами, доставляющими дискомфорт, как хождение и выезд в темноте, который усложняется запотевшими окнами. Подумайте, что вам придётся проделывать такой манёвр неоднократно в течение дня;
• какое место выбрать в паркинге не стоит ещё – это непосредственно возле лифта. Если вы думаете, что основная угроза для лакокрасочного покрытия исходит исключительно от других машин, то глубоко заблуждаетесь. Если ваше авто расположено непосредственно на пути следования к лифту, то это – относительно большой людской трафик, вместе с сумками, тележками и другими предметами. И любое неосторожное движение приведёт к появлению свежих царапин, а проконтролировать, кто в этом виновен, вряд ли удастся;
• немаловажный фактор – стоимостной. При выборе машиноместа учитывайте габариты своей машины. Не следует зариться на большую площадь, чем нужно – это не гараж, пустоты всё равно останутся невостребованными. Для постановки большого семейного автомобиля класса D потребуется пространство порядка 10 квадратных метров, для авто класса A/B – около 6 квадратных метров, то есть практически вдвое меньше. Соответствующими будут и расходы;
• если вашей семье принадлежит два ТС, подумайте об аренде/покупке сдвоенного машиноместа, чтобы автомобили находились или рядом, или друг за другом. Это сэкономит средства и время на совершение манёвров;
• чаще всего одинарные или сдвоенные машиноместа разделяются колоннами, что существенно уменьшает шансы получить повреждения от других авто. В тупиковых зонах одна или две стороны – стена, но такой вариант менее практичен, поскольку затрудняет открытие дверцы и багажника;
• ещё один существенный момент – наличие дополнительного функционала. Многие современные паркинги предлагают такую услугу, как дополнительное пространство паркоместа в виде миниатюрной кладовой или просто гороженного пространства, где можно хранить, например, велосипед, а в случае кладовой – любые сезонные вещи и предметы.

Отметим, что во избежание возможных конфликтных ситуаций между вами и другими автовладельцами, а также арендаторами мы настоятельно рекомендуем заключать договор аренды, в котором зафиксированы характеристики вашего машиноместа, а также детально прописаны условия содержания вашего авто.

Регистрация машиноместа на придомовой территории

Даже если в жилом многоквартирном доме нет подземного или иного паркинга с машиноместами, их можно оборудовать на площадке, являющейся общей долевой собственностью жильцов. Однако эта процедура требует немалых усилий и терпения.

Начинать нужно с общего собрания жильцов, в ходе которого должно быть достигнуто соглашение на выделение участка под парковочные места.

Подробное описание этого процесса в статье «Оформление машиноместа в собственность с 2020 года».

Минусы парковок под землей 

• Паркинги считаются объектами капитального строительства, поэтому возводить их дороже.
• Требуется много оборудования для регулировки движения, но это же снижает количество аварий.

Как продать парковочное место в подземном паркинге – образец договора и важные нюансы

На основании вступившего в действие нового закона №315, повлиявшего на ряд поправок в ГК и прочих законодательных актах, в нынешнем году изменен статус машиномест. Отныне парковочные места в паркингах различных типов (подземных, надземных) причисляются к отдельному виду собственности. Законодательные новшества затрагивают процесс продажи подобных объектов. Что именно поменялось для желающих продать парковку?

Содержание статьи:

Налог на имущество

Поскольку машиноместо признано объектом нежилой недвижимости, у его собственника появляется обязательство по уплате имущественного налога. Это нужно делать один раз в год до 1 декабря.

Уведомление о необходимости уплаты налога с указанием размера налога ФНС РФ отправляет по месту постоянной регистрации собственника имущества.

Сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта.

Подробнее о порядке начисления имущественного налога читайте в статье «Налог на гараж».

Парковка с кладовой

Схема расположения машиномест в подземном паркинге выполняется в форме  прямоугольника. И если при делении разметкой этажа парковки остаются неиспользуемые «квадраты» площади, то застройщики устраивают на них кладовки (келлеры). Поэтому для покупателей, которым не досталась стоянка возле лифта, удобным вариантом станет место поблизости от келлера.

В подземной кладовой можно хранить различные сезонные вещи и имущество, которое не используется в квартире, но и не подлежит утилизации. Собственный келлер на паркинге будет определенно полезен владельцу, хотя и потребует отдельных расходов на приобретение, помимо покупки машиноместа.

Особенности оформления сделки

Важным моментом при продаже машино-места, которое было куплено до 2017 года, является необходимость поиска всех владельцев, в долевой собственности которых находится определенный участок. Стоит понимать, что их количество может составлять несколько десятков или даже сотен. Такое действие необходимо будет выполнить по причине того, что каждый из имеющихся дольщиков имеет право преимущественного выкупа.

Для справки. Чтобы в дальнейшем претензии других совладельцев не поставили под угрозу срыв определенной сделки, потребуется известить официальным образом всех лиц, имеющих право на конкретное место.

При отправке официального уведомления о намерении продажи своей доли продавец должен учитывать, что необходимо будет получить письменный отказ в том, что у других лиц отсутствует желание приобрести ее. Вместе с этим если в течение одного месяца после того, как уведомление было отправлено, ответа не будет, такую ситуацию можно признавать как получение отказа от дольщика

Само же оформление сделки происходит аналогичным образом, как и заключение всех соглашений по купле-продаже недвижимого имущества. При этом до заключения договора все границы должны быть четко обозначены кадастровыми инженерами. В такой ситуации механизм осуществления действий будет аналогичен оформлению продажи земельного участка.

Приобретение машино-места на территории паркинга – отличный вариант экономии средств на оплате парковки, который дает право распоряжаться купленным имуществом по своему усмотрению. При покупке участка стоит заранее подготовить все необходимые документы и составить акт приема-передачи. В таком документе будет содержаться подробное описание приобретаемого имущества и его основные характеристики.

8. Выше – лучше

Подземные паркинги, как правило, имеют несколько уровней (этажей). По возможности не стоит выбирать самый нижний (глубокий) из них. Во-первых, автомобилисту придется преодолевать на машине большее расстояние, причем не по прямой, а с постоянными маневрами. Во-вторых, при некачественно выполненной гидроизоляции нижние этажи паркинга могут подтапливаться – такие ситуации, увы, не исключены даже в современных проектах, построенных всего несколько лет назад.

Приобретение земельного участка под гараж

Гараж можно построить самостоятельно на территории гаражного кооператива. На придомовой территории сделать это нельзя.

Перед тем как приступить к строительству, необходимо оформить в собственность участок для гаража. Без этого здание будет признано незаконной постройкой и администрация кооператива может потребовать его демонтировать.

О нюансах оформления участка под гараж читайте в статье «Как купить землю под гараж».

Итоги

Необходимость в покупке машиноместа больше всего ощущается в крупных мегаполисах. К этой процедуре следует отнестись ответственно и внимательно. Обязательно нужно проверить чистоту сделки перед оформлением. Когда речь идет о парковочном месте в подземной или другой крытой стоянке, следует иметь в виду, что туда запрещено въезжать на автомобилях, оснащенных газобалонным оборудованием.

Автор: Евгений Рассказов

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.